Kira bedelinin tespiti davası, artış oranlarının enflasyonun gerisinde kaldığı dönemlerde en çok başvurulan yollardan biri hâline geldi. Davanın kaderini belirleyen şey çoğu zaman esas değil, hangi dönem için ve hangi tarihe kadar açıldığıdır. Bu yazı süre rejimini, beş yıl kuralını ve hâkimin uyguladığı ölçütleri ele alıyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut dosyanızda ilgili maddelerin güncel metnini ve güncel Yargıtay uygulamasını kaynağından doğrulayın; bu metinde bilinçli olarak karar künyesi verilmemiştir.

Yasal çerçeve: TBK m.344

Kira bedelinin belirlenmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenir. Madde üç ayrı rejim kurar:

1. Anlaşma varsa (m.344/1). Tarafların yenilenen kira dönemi için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır emredicidir; üstünde kararlaştırılan oran, sınıra çekilerek uygulanır. Konut kiralarında belirli dönemlerde uygulanan kanuni tavanlar (örneğin geçici madde ile getirilen yüzde yirmi beş sınırı) bu kuralın üzerine ek bir sınır olarak gelir; dosyanın hangi döneme düştüğü bu yüzden önemlidir.

2. Anlaşma yoksa (m.344/2). Hâkim, kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre belirler — yine aynı endeks sınırı içinde kalmak kaydıyla.

3. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde (m.344/3). İşte asıl fark burada: bu hâlde hâkim, endeks sınırıyla bağlı değildir. Kira bedeli, endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Beş yıl nasıl hesaplanır?

Beş yıllık süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işler ve uzayan dönemler de bu süreye dâhildir. Yani bir yıllık sözleşme dört kez yenilendiğinde beşinci yılın sonunda süre dolmuş olur.

İki nokta uygulamada sık karışır:

Sözleşmenin yenilenmesi süreyi sıfırlamaz. Aynı taraflar arasında aynı taşınmaz için ilişki sürüyorsa süre baştan işlemeye devam eder.
Yeni malik, önceki dönemleri devralır. Taşınmazı sonradan edinen kişi, kira ilişkisine halef olur; beş yıllık süre kendi edinme tarihinden değil, sözleşmenin başlangıcından hesaplanır.

Beş yıl dolmadan açılan davada hâkim endeks sınırıyla bağlıdır; bu durumda dava genellikle beklenen sonucu vermez. Bu yüzden davanın açılacağı yıl, esastan önce gelen bir strateji sorusudur.

Dava ne zaman açılır? İhtar şartı

TBK m.345 iki yol tanır:

Yol 1 — Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava. Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa, karar o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Yol 2 — İhtar. Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir bildirimi kiracıya ulaştırmışsa, dava yeni dönem içinde açılsa dahi karar yine dönemin başından itibaren hüküm doğurur.

Bu iki yoldan biri kullanılmazsa dava reddedilmez; ancak belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Yani bir yıllık kayıp doğar. İhtarın tebliğ tarihinin ispatı (noter, iadeli taahhütlü) bu nedenle dosyanın ilk delilidir.

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemde de bu hüküm uygulanır ve ayrıca ihtara gerek kalmadan dava açılabilir; bu, m.345/3'ün getirdiği kolaylıktır.

Hâkim neye bakar? Emsal araştırması

Beş yıl sonrası tespitte belirleyici ölçüt emsaldir. Mahkeme tipik olarak keşif yapar ve bilirkişi marifetiyle şu unsurları değerlendirir:

Taşınmazın konumu, yüzölçümü, yaşı ve fiziki durumu
Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedelleri
Kiracının taşınmazda yaptığı ve değerini artıran esaslı imalatlar
Kira ilişkisinin süresi ve tarafların uzun süreli ilişkiden doğan beklentileri

Uygulamada yerleşik bir yaklaşım, emsal bedelin doğrudan uygulanmayıp hakkaniyet indirimi yapılmasıdır: uzun süredir oturan kiracı ile yeni kiracı arasındaki fark, kira ilişkisinin sürekliliği gözetilerek dengelenir. Bu indirimin oranı dosyaya göre değişir ve kararın en çok tartışılan kısmıdır.

Usul: arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava şartı arabuluculuk zorunludur. Son tutanağın dilekçeye eklenmemesi usulden ret sebebidir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Dava, konusu para ile ölçülebilir bir talep olduğundan nispi harca tabidir; talep edilen yıllık kira farkı üzerinden harç hesaplanır.

Sık yapılan beş hata

Beş yıl dolmadan emsale dayanmak. Süre dolmadan hâkim endeks sınırıyla bağlıdır; emsal argümanı sonuç vermez.
Otuz günlük ihtarı ihmal etmek. Karar bir sonraki döneme kayar, bir yıl kaybedilir.
Süreyi son yenilemeden başlatmak. Beş yıl, sözleşmenin başlangıcından işler.
Arabuluculuk tutanağını eklememek. Dava şartı eksikliği usulden rettir.
Talebi belirsiz bırakmak. Nispi harç ve ıslah ihtiyacı açısından talep edilen bedelin dilekçede açıkça gösterilmesi gerekir.

Bu araştırmayı nasıl hızlandırırsınız?

Kira tespit dosyasında üç kol vardır: TBK m.344-345'in yürürlükteki metnini ve o döneme özgü geçici madde sınırlarını doğrulamak, hakkaniyet indirimi ve emsal değerlendirmesine ilişkin güncel kararları taramak, karşı tarafın dayanacağı aksi yöndeki kararları görmek.

Themis.ai'nin araştırma modu bu üç kolu paralel çalıştırır. Kira mevzuatı gibi geçici maddelerle sık değişen alanlarda maddenin güncel hâli ile değişiklik izi ayrı ayrı gösterilir; her karar atıfı tıklandığında belgenin tam metni açılır.

İlgili yazılar: ihtiyaç nedeniyle tahliye · yapay zekâ ile içtihat araması.